Plus-value immobilière 2012

RESIDENCE PRINCIPALE :

Si la vente de votre bien immobilier concerne votre résidence principale : vous n'avez pas d'impôt sur les plus values à payer.

Si vous détenez l'immeuble depuis au moins quinze ans, actuellement vous n'avez pas d'impôt sur la plus value à payer.

ATTENTION : DEPUIS LE 24/08/2011, LES ABATTEMENTS ETANT SUPPRIMES, LES BIENS DE PLUS DE 15 ANS NE SERONT PLUS EXONERES QU'AU BOUT DE 30 ANS

LES ABATTEMENTS :

Abattement pour la durée de détention :

Si vous détenez votre bien de puis plus de 5 ans, vous bénéficiez d'un abattement sur la plus value de 10% par an.

CES ABATTEMENTS NE SONT PLUS EN VIGUEUR DEPUIS LE 24/08/2011

Abattement fixe :

Chaque vente bénéficie d'un abattement fixe de 1 000 €

Le taux de taxation des plus values immobilières :

Les plus-values sont taxées à 31,30% (19% + 12,30% de contributions sociales et RSA).

LES PRELEVEMENTS SOCIAUX VONT PASSER A 13,50% au lieu de 12,30% A PARTIR DU 01/02/2012

Comment évaluer le prix de revient du bien vendu :

L'évaluation du prix de revient comprend le prix d'acquisition majoré

* des frais d'acquisition à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux évalués forfaitairement à 7,50% ou sur justificatifs si option pour les frais réels.

* des travaux réalisés, estimés forfaitairement à 15% si le bien est cèdé après 5 ans ou sur présentation des factures de travaux. Il ne peut plus y avoir comme par le passé d'estimation par expert, de même que le coût des matériaux ainsi que la main d'oeuvre des travaux réalisés par le propriétaire lui même ne sont plus pris en compte.

La plus value brute est la différence entre le prix de revient et le prix de vente net (frais d'agence déduits)

Les abattements à appliquer sur la plus-value brute :

Un abattement de 10% par an après la 5ème année de détention du bien. Les plus-values sont donc exonérée au bout de 15 ans.

LES ABATTEMENTS SERONT MODIFIES, A COMPTER DU 01/02/2012

Ils sont de 0% de 0 à 5 ans, de 2% par an de 6 ans à 15 ans, de 4% par an de 16 ans à 25 ans et de 8% pour les 5 années suivantes. L'exonération totale des plus values immobilières sera donc obtenue au bout de 30 ans de détention du bien.

Un abattement de 1.000 euros s'applique à chacune des ventes réalisées dans la même année. Cet abattement est supprimé à compter de la nouvelle taxation sur lesplus values immobilières qui entrera en vigueur au 01/02/2012

Comment payer l'impôt sur les plus values immobilières :

L'impôt sur la plus-value immobilière est prélevé directement sur le prix de la vente, c'est le notaire qui effectue le règlement aux services fiscaux.

CAS D'EXONERATIONS :

Par la nature du bien cédé, le montant de la vente..., certaines plus-values sont exonérées d'impôt.

La résidence principale :

La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée.

Il s'agit de votre résidence principale au jour de la cession.

Les " dépendances immédiates et nécessaires " comme les caves, garages… qui sont vendues en même temps sont également exonérées.

Les cessions inférieures à 15 000 euros sous réserve de vérification de la nouvelle loi.

Vous vendez un terrain pour un prix de 11 000 euros ? La plus-value que vous réalisez n'est pas imposée.

En effet, les plus-values réalisées à l'occasion de cession dont le montant est inférieur ou égal à 15 000 euros sont totalement exonérées.

Ce plafond de 15 000 euros est calculé sur une valeur en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession. Si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, vous êtes exonéré si le prix de chaque cession est inférieur à 15 000 euros.

Vente de la nue-propriété ou d'un usufruit

Si vous vendez la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien , vous devez ajuster le prix de cession afin de déterminer une valeur en pleine propriété.

Ce calcul est établi en fonction du barème légal en vigueur, selon l'âge de l'usufruitier.

Exemple : vente de la nue-propriété d'un appartement pour 12000 euros

Pour savoir si la cession est exonérée du prélèvement de 31,30 %, il faut calculer sa valeur en pleine propriété. ( nouveau taux 32,50%)

Si l'usufruitier a 72 ans, la valeur de la nue-propriété d'un bien est estimé à 60 % de sa valeur en pleine propriété et l'usufruit à 40 % (cf barème légal).

Ainsi, pour une nue-propriété vendue 12 000 euros, l'usufruit est donc estimé à 8000 euros et la valeur en pleine propriété à 20 000 euros.

Le montant de la pleine propriété (20 000 euros) étant supérieur à 15 000 euros, la plus-value réalisée sera soumise au prélèvement de 19 %.

Vente en indivision

Le seuil de 15 000 euros est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession.

Ainsi, si la vente de votre quote-part est inférieure à 15 000 euros, vous n'êtes pas taxé. Même si la cession de l'ensemble des quotes-parts est supérieure à ce seuil.

Retraités et invalides

En tant que retraité, votre plus-value peut être exonérée si l'avant dernière année précédant celle de la cession (2009 pour une cession en 2011) :

* votre revenu fiscal de référence n'excède pas certaines limites

* vous n'étiez pas passible de l'ISF

Les personnes titulaires de la carte d'invalidité accordée aux personnes incapables d'exercer une profession et à celles qui, en plus, sont dans l'obligation d'avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne (art. L 341-4 du code de la sécurité sociale, 2ème et 3ème catégorie) bénéficient d'une exonération de leur plus-value. Sous réserve de remplir les mêmes conditions que les retraités.

Par exemple, un retraité célibataire ou une personne titulaire de la carte d'invalidité (2ème ou 3ème catégorie) a réalisé une plus-value lors de la vente d'un appartement en 2011.

Cette cession est exonérée si, en 2009, son revenu fiscal de référence était inférieur à 9 876 euros et s'il n'était pas passible de l'ISF.

Les biens détenus depuis plus de 15 ans

Lors du calcul de la plus-value, un abattement de 10 % s'applique pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

Compte tenu de cet abattement, la plus-value réalisée sur un bien détenu depuis plus de 15 ans est exonérée.

L'EXONERATION DES PLUS VALUES AU DELA DE 15 ANS EST SUPPRIMEE A PARTIR DU 01/02/2012.

Remembrements et expropriations

La plus-value réalisée à l'occasion d'une expropriation (avec une déclaration d'utilité publique) est exonérée. Une condition : l'indemnité d 'expropriation doit être intégralement employée, dans les douze mois de sa perception, à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles.

Les biens échangés dans le cadre d'un remembrement.