Plus-value immobilière 2011
Généralités :
Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé, vous réalisez une plus-value.
La plus-value immobilière est imposable sur le revenu mais vous pouvez bénéficier d'exonérations dans certaines situations mais attention à compter du 1er Février 2012, des changements sont annoncés.
Que concerne les plus-values?
Cela concerne la vente d'un bien immobilier, bâti ou non (appartement, maison ou terrain), la vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple), vente par l'intermédiaire d'une SCI (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) et enfin lors d'un échange de biens, partage ou apport en société.
Calcul de la plus-value en 2011
Prix de vente : Reprendre le prix indiqué dans l'acte de vente. Ce prix peut être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur (exemple : montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur, mis à la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente). Ce prix est réduit du montant des frais de vente supportés par le vendeur (par exemple certifications et diagnostics obligatoires).
Prix d'acquisition :
L'estimation du prix diffère selon le type d'acquisition :
Acquisition par paiement d'un prix : Le prix d'acquisition correspond au prix définitvement versé lors de l'achat du bien, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur.
En cas d'acquisition par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour la determination des droits de succession ou de donation.
Le prix d'acquisition est augmenté des frais suivants :
- Frais d'acquisition (par exemple honoraires de notaire, frais de timber, etc), retenus pour leur montant réel et justifié. En cas d'acquisition par paiement d'un prix, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7.5% du prix d'achat.
- Dépenses de travaux : Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Il doit s'agir de travaux important : construction, agrandissement, amélioration... En revanche, les dépenses dites "locatives" (ex : papier peint, moquette, etc) ne sont pas concernées. Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après l'avoir acheté, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent être réclamés.
- Frais de voirie, réseaux et distribution : ces frais s'ajoutent au prix d'acquisition des terrains à bâtir (par exemple, frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain)
Abattement par durée de détention :
- Abattement variable : La plus-value est réduite d'un abattement de 10% par année de possession du bien immobilier (bâti ou non bâti) au delà de la 5ème. Au bout de 15ans de détention, il n'y a donc plus de plus-value.
- Abattement fixe : La plus-value est également diminuée d'un abattement fixe de 1000€.
En cas de moins-value :
Si, lors d'une opération immobilière, vous réalisez une moins-value (c'est à pire une perte), il n'est pas possible de la déduire de votre revenu global ni d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.
Exonérations :
Les plus-values réalisées dans les situations suivantes ne sont pas imposables :
- Résidence principale
- Vente ne dépassant pas 15 000€ (En cas de vente d'un bien indivis, ce plafond s'applique sur chaque quote-part indivise.
- Retraités ou invalies de condition modeste
- Si vous êtes titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie), vos plus-values immobilières sont exonérées d'impôt à la double condition suivante : ne pas être soumis à l'ISF au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente ET le revenu fiscal de référence de l'avant dernière année précédant celle de la vente doit être inférieur à un certain montant.
- En cas d'expropriation (assimilée à une vente) pour cause d'utilité publique, l'indemnité perçue est exonérée sous réserve d'être réemployée à hauteur de 90% dans les 12 mois.
- En cas de revente d'un bien immobilier sinistré, l'indemnité d'assurance perçue n'est pas prise en compte dans le calcul de la plus value
- Dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux, la plus value d'échange réalisée est exonérée
- En cas de vente de l'habitation située en France de personnes non-résidentes, sous réserve de remplir certaines conditions
- En cas de vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux (ou en cas de vente du bien à des collectivités locales en vue de sa rétrocession à un bailleur social).
Fiscalité :
Calcul de l'impôt : La plus-value est en principe taxée à la date de l'acte notarié constatant la vente.
Le taux global d'imposition est de 31.3% (19% au titre de l'imôt sur le revenu + 12.3% au titre des prélèvements sociaux)
Déclaration et paiement : En pratique, c'est généralement le notaire chargé de la vente qui effectue la déclaration et le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès de la conservation des hypothèques du lieu du bien vendu.
Prélèvements sociaux :
Contribution sociale généralisée (CSG) : 8.2%
Contributon au remboursement de la dette sociale (CRDS) : 0,5%
Prélèvement social : 2.2%
Contribution additionnelles au prélèvement social : 1.4%
TOTAL : 12.3%